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Sind Immo­bi­lien- und Grund­stücks­ver­käufe steu­er­pflichtig?

Nicht immer ist es heut­zu­tage noch möglich das eigens gebaute Haus und das dazu­ge­hö­rige Grund­stück ein Leben lang zu behalten. Stetig wach­sende beruf­liche Anfor­de­rungen an die eigene Mobi­lität aber auch diverse unvor­her­ge­se­hene Vorkomm­nisse können schnell einen Verkauf des Eigen­heims nach sich ziehen. Des Weiteren kann sich ein An- und späterer Verkauf von Grund­stü­cken durchaus aber auch finan­ziell lohnen, denn Rand­ge­biete von Groß­städten, die früher nur kleine unat­trak­tive Dörfer waren, entwi­ckeln sich schnell zu bevor­zugten Einzugs­ge­bieten mit hohen Grund­stücks­preisen. Doch müssen even­tu­elle Gewinne hieraus auch versteuert werden?


Grund­sätz­lich unter­scheidet man bei Grund­stücks­ver­käufen steu­er­lich die private Vermö­gens­ver­wal­tung und den gewerb­li­chen Grun­stücks­handel.

Die private Vermö­gens­ver­wal­tung. So lange sich die Grund­stücks­ver­käufe in bestimmten Grenzen halten, liegt zumin­dest keine gewerb­liche Tätig­keit vor, sondern eine private Vermö­gens­ver­wal­tung. Dies hat z.B. den Vorteil, dass keine Gewer­be­steuer auf die Gewinne aus den Verkäufen anfällt.

Doch auch wenn keine gewerb­liche Tätig­keit vorliegt, können die Grund­stücks­ver­äu­ße­rungen trotzdem als private Veräu­ße­rungs­ge­schäfte einkom­men­steu­er­pflichtig sein. Liegen aller­dings zwischen An- und Verkauf des Grund­stücks mehr als 10 Jahre, so ist ein ggf. entstan­dener Gewinn aus der Grund­stücks­ver­äu­ße­rung grund­sätz­lich einkom­men­steu­er­frei. Eben­falls steu­er­be­freit ist ein Über­schuss, falls das Grund­stück im Zeit­raum zwischen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Veräu­ße­rung ausschließ­lich eigenen Wohn­zwe­cken diente. Genauso verhält es sich, wenn das Objekt im Jahr der Veräu­ße­rung und in den beiden voran­ge­gan­genen Jahren für eigene Wohn­zwecke genutzt wurde. Liegen keine dieser Befrei­ungs­tat­be­stände vor, ist ein etwaiger Über­schuss des Veräu­ße­rungs­preises über die Anschaf­fungs- und Veräu­ße­rungs­kosten grund­sätz­lich als privates Veräu­ße­rungs­ge­schäft zu versteuern.

Der gewerb­liche Grund­stücks­handel. Werden inner­halb von fünf Jahren mehr als drei Grund­stücke o.ä. Objekte wie z.B. Eigen­tums­woh­nungen oder Häuser verkauft und betrug die Zeit­spanne zwischen Ankauf bzw. Errich­tung und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre, so liegt grund­sätz­lich ein gewerb­li­cher Grund­stücks­handel vor.

Dies hat zur Folge, dass der Steu­er­pflich­tige Einkünfte aus Gewer­be­be­trieb aus den Grund­stücks­ver­käufen erzielt und auf die anfal­lenden Gewinne sowohl Einkommen- als auch Gewer­be­steuer zahlen muss.

Die genannten Grenz­werte von drei Objekten und fünf Jahren sind jedoch keine starren Grenzen. So kann der Steu­er­pflich­tige nach­weisen, dass er die Grund­stücke stets ohne Veräu­ße­rungs­ab­sicht erworben hat, so dass bei nach­voll­zieh­barer Darle­gung der Gründe auch bei Nicht­ein­hal­tung der Grenzen kein gewerb­li­cher Grund­stücks­handel vorliegen kann. Aller­dings wird in der Praxis dieser Nach­weis regel­mäßig nur sehr schwer möglich sein, da die Finanz­ver­wal­tung z.B. das Unter­schreiten der Fünf-Jahres-Grenze zwischen An- und Verkauf (den so genannten engen zeit­li­chen Zusam­men­hang) als bedingte Veräu­ße­rungs­ab­sicht bereits beim Ankauf inter­pre­tiert. Der Steu­er­pflich­tige kann sich hierbei auch nicht darauf berufen, dass die Verkaufs­ab­sicht erst wegen späterer Finan­zie­rungs­schwie­rig­keiten und zu hoher finan­zi­eller Belas­tungen gefasst worden sei. Ande­rer­seits kann auch bei von Anfang an vorlie­gender Veräu­ße­rungs­ab­sicht ein gewerb­li­cher Grund­stücks­handel vorliegen, obwohl die Drei-Objekt-Grenze nicht über­schritten oder das Fünf-Jahres-Limit nicht unter­schritten ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn bereits bei vor Bebauung eines vom Veräu­ßerer zu errich­tenden Gebäudes mit Grund­stück an den Käufer verkauft wird.

Weiterhin gilt es zu beachten, dass unter Umständen auch Grund­stücke in die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze mit einbe­zogen werden müssen, die im Wege der vorweg­ge­nom­menen Erbfolge oder durch Schen­kung über­tragen worden sind.

Fazit. Die Besteue­rung von Veräu­ße­rungs­ge­winnen bei Grund­stü­cken ist ein äußerst schwie­riges und detail­rei­ches Feld der steu­er­li­chen Recht­spre­chung. Der vorlie­gende Artikel kann hier­über nur einen sche­men­haften Ausblick über die Viel­fält­gikeit geben. Konsul­tieren Sie daher unbe­dingt Ihren Steu­er­be­rater, falls Sie beab­sich­tigen sich von Grund­be­sitz zu trennen.

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